Vous quittez votre maison pour la louer? Attention aux conséquences fiscales.
Vous quittez votre maison pour la louer? Attention aux conséquences fiscales
Vous achetez une nouvelle propriété et décidez de conserver votre maison actuelle pour la louer?
La stratégie peut être intéressante : vous conservez un actif immobilier, percevez des revenus et continuez potentiellement à profiter de son appréciation.
Mais il y a une réalité fiscale que plusieurs propriétaires connaissent moins bien : transformer sa résidence principale en immeuble locatif peut constituer un changement d’usage aux yeux des autorités fiscales.
Et ce changement peut avoir des conséquences importantes, parfois bien avant la revente de la propriété.
Voici ce qu’il faut savoir avant de remettre les clés à un locataire.
🏠 Louer sa résidence principale : ce qui change fiscalement
Tant qu’une propriété est admissible et désignée comme votre résidence principale, l’exemption pour résidence principale peut permettre d’éliminer tout ou partie du gain en capital réalisé pour les années admissibles.
La situation change lorsqu’on cesse d’y habiter pour la transformer en propriété locative.
En règle générale, l’ARC et Revenu Québec considèrent alors qu’il y a changement d’usage.
Fiscalement, vous êtes normalement réputé avoir :
1. vendu la propriété à sa juste valeur marchande au moment du changement d’usage;
2. puis l’avoir immédiatement rachetée à cette même valeur.
Il n’y a évidemment aucune véritable transaction ni aucun changement de propriétaire.
Il s’agit d’une disposition réputée à des fins fiscales.
Cette règle sert notamment à distinguer la plus-value accumulée pendant que l’immeuble était une résidence principale de celle qui pourrait s’accumuler pendant sa période d’utilisation comme immeuble locatif.
Sources : Agence du revenu du Canada et Revenu Québec.
💰 Pourquoi la valeur de la propriété au moment du changement est-elle si importante?
Prenons un exemple simplifié.
Vous avez acheté votre maison 300 000 $.
Quelques années plus tard, vous déménagez et commencez à la louer.
Sa juste valeur marchande est alors de 500 000 $.
La propriété a donc pris 200 000 $ de valeur pendant cette première période.
Si elle était admissible à l’exemption pour résidence principale et correctement désignée pour toutes les années concernées, cette exemption peut protéger tout ou partie de cette appréciation.
Mais supposons que vous vendiez finalement l’immeuble quelques années plus tard pour 650 000 $.
Une nouvelle appréciation de 150 000 $ s’est produite depuis le changement d’usage.
Cette deuxième période doit alors être analysée selon les règles applicables aux gains en capital et à la résidence principale.
C’est pourquoi il est très pertinent d’établir et de documenter la juste valeur marchande de la propriété au moment où son usage change.
Une évaluation professionnelle ou une analyse de valeur bien documentée peut devenir une pièce importante au dossier si la valeur retenue devait éventuellement être justifiée.
⚠️ Mais il existe une option importante : le choix 45(2)
C’est probablement l’élément le plus important — et le moins connu — de toute cette question.
Lorsqu’une résidence principale est entièrement convertie en propriété générant un revenu, la législation fédérale permet, dans certaines circonstances, d’effectuer un choix en vertu du paragraphe 45(2) de la Loi de l’impôt sur le revenu.
Ce choix permet essentiellement de ne pas appliquer immédiatement la disposition réputée découlant du changement d’usage.
Le gain n’est donc pas nécessairement déclenché fiscalement au moment où la maison commence à être louée.
Encore plus intéressant : sous certaines conditions, le propriétaire peut continuer à désigner la propriété comme résidence principale pendant un maximum de quatre années suivant l’année du changement d’usage, même s’il ne l’habite plus.
Il existe certaines situations particulières liées notamment à un changement de lieu de travail où cette période peut être prolongée.
Il y a cependant une contrepartie importante.
Pendant que le choix 45(2) est en vigueur, on ne peut pas demander de déduction pour amortissement (DPA) sur la partie de la propriété visée par le choix.
De plus, une même famille ne peut généralement pas désigner simultanément deux propriétés comme résidence principale pour les mêmes années.
Le choix 45(2) n’est donc pas automatiquement la meilleure stratégie dans toutes les situations. Il faut l’évaluer en fonction du projet immobilier global du propriétaire.
Au Québec, le choix effectué auprès de l’ARC s’applique également en vertu de la législation québécoise, et Revenu Québec précise les formalités à respecter pour l’en aviser.
Sources : ARC, par. 45(2) de la Loi de l’impôt sur le revenu; Revenu Québec, règles relatives au changement d’usage.
📋 Les revenus de location doivent quand même être déclarés
Le choix 45(2) ne transforme pas les loyers en revenus non imposables.
Dès que la propriété génère des revenus locatifs, ceux-ci doivent être déclarés.
Le propriétaire peut toutefois déduire plusieurs dépenses raisonnables engagées afin de gagner ces revenus.
Selon la situation, on retrouve notamment :
- les intérêts admissibles sur l’emprunt;
- les taxes municipales et scolaires;
- les assurances;
- certaines dépenses d’entretien et de réparation;
- les frais de gestion;
- certains honoraires professionnels;
- certaines dépenses de publicité;
- certains services publics payés par le propriétaire.
Attention à une distinction importante : le paiement hypothécaire complet n’est pas une dépense déductible.
La portion correspondant aux intérêts peut être admissible lorsqu’elle respecte les règles fiscales, mais le remboursement du capital de l’hypothèque ne l’est pas.
🔨 Réparer ou améliorer : fiscalement, ce n’est pas la même chose
Autre distinction importante pour un propriétaire : les autorités fiscales ne traitent pas nécessairement de la même façon une dépense courante et une dépense en capital.
Réparer un élément afin de le maintenir ou de le remettre dans son état normal peut généralement constituer une dépense courante déductible dans l’année.
Une dépense qui crée un nouvel élément ou améliore substantiellement l’immeuble de façon durable peut plutôt être considérée comme une dépense en capital.
Par exemple, Revenu Québec cite l’ajout d’un garage ou d’un foyer parmi les dépenses normalement capitalisées plutôt que déduites entièrement l’année des travaux.
La qualification dépend toutefois des faits propres à chaque situation.
📉 Et l’amortissement (DPA)?
La déduction pour amortissement permet, dans certaines situations, de déduire progressivement une partie du coût fiscal de certains biens amortissables utilisés pour générer un revenu.
Elle peut donc sembler attrayante puisqu’elle peut réduire le revenu locatif imposable.
Mais il faut être prudent.
Comme nous venons de le voir, réclamer une DPA sur une propriété visée par un choix 45(2) est incompatible avec le maintien de ce choix.
La DPA peut également entraîner d’autres conséquences fiscales ultérieurement, notamment une possible récupération d’amortissement lors de la vente ou d’un changement d’usage.
Avant de réclamer de la DPA sur une ancienne résidence principale, une discussion avec un fiscaliste ou un comptable est donc particulièrement pertinente.
🏘️ Et si je ne loue qu’une partie de ma maison?
La situation peut être différente lorsqu’on loue seulement une partie de sa résidence, par exemple une chambre ou un logement aménagé dans la maison.
Selon l’ARC, le fait de louer une partie de sa résidence n’entraîne généralement pas de changement d’usage fiscal lorsque les trois conditions suivantes sont réunies :
- l’utilisation locative demeure relativement peu importante par rapport à l’utilisation de la propriété comme résidence principale;
- aucune modification structurelle n’est apportée à la propriété afin de la rendre mieux adaptée à la location;
- aucune déduction pour amortissement (DPA) n’est demandée relativement à la partie utilisée pour produire un revenu.
Lorsque ces conditions sont respectées, la propriété peut généralement continuer d’être considérée comme une résidence principale dans son ensemble.
La situation peut toutefois être différente si une portion importante de la propriété est convertie à des fins locatives, si des travaux importants sont réalisés pour créer un logement distinct ou si une DPA est réclamée.
Chaque situation mérite donc d’être analysée selon son utilisation réelle et les modifications apportées à l’immeuble.
👨👩👧 Un transfert à un proche n’élimine pas automatiquement l’enjeu fiscal
Un autre scénario mérite une attention particulière.
Supposons qu’un parent possède une propriété et souhaite éventuellement la transférer à son enfant.
Le fait que la transaction se déroule entre membres d’une même famille ne signifie pas nécessairement que la propriété peut simplement être transférée au prix désiré sans conséquences fiscales.
Les transactions entre personnes ayant un lien de dépendance sont assujetties à des règles fiscales particulières, notamment en matière de juste valeur marchande.
Avant de vendre, donner ou transférer un immeuble à un enfant ou à un autre membre de la famille, une consultation fiscale et notariale est fortement recommandée.
📌 Avant de louer votre ancienne maison : 5 réflexes à avoir
🏠 1. Je quitte ma résidence pour la louer
Il peut y avoir un changement d’usage fiscal. Informez-vous sur les conséquences avant le début de la location.
💲 2. Quelle valeur retenir?
Documenter la juste valeur marchande de la propriété au moment du changement d’usage peut devenir très important lors d’une éventuelle revente.
📄 3. Je veux reporter la conséquence fiscale
Le choix prévu au paragraphe 45(2) peut permettre de reporter la disposition réputée et, sous certaines conditions, de continuer à désigner la propriété comme résidence principale pendant une période déterminée.
🧾 4. Je perçois maintenant des loyers
Les revenus locatifs doivent être déclarés. Certaines dépenses engagées pour gagner ces revenus peuvent toutefois être déductibles.
📉 5. Je pense réclamer de la DPA
Prudence! Réclamer une déduction pour amortissement peut avoir des conséquences fiscales importantes et empêcher le maintien du choix 45(2). Une validation avec un comptable ou un fiscaliste est recommandée avant de le faire.
En résumé
Conserver sa résidence actuelle pour la louer lorsqu’on achète une nouvelle propriété peut être une excellente stratégie patrimoniale.
Mais la décision devrait être prise en connaissant les conséquences fiscales avant que le changement d’usage se produise.
La question n’est donc pas seulement :
« Combien pourrais-je louer ma maison? »
Il faut également se demander :
« Quelle est sa valeur aujourd’hui? Quelle stratégie fiscale devrais-je adopter?
Et quelles seront les conséquences lorsque je la vendrai? »
Un courtier immobilier peut vous aider à établir et documenter la valeur marchande de la propriété et à comprendre son positionnement sur le marché locatif ou de revente.
Pour déterminer le traitement fiscal approprié, le choix à exercer et les conséquences propres à votre situation, un comptable ou un fiscaliste demeure toutefois le professionnel à consulter.
Une bonne planification avant la mise en location peut éviter de mauvaises surprises plusieurs années plus tard.
Sources vérifiées
Les règles sur le changement d’usage, la disposition réputée à la JVM et le choix 45(2) sont confirmées directement par Revenu Québec.
Le choix fédéral s’applique automatiquement au Québec; Revenu Québec précise aussi qu’il peut permettre de maintenir la désignation comme résidence principale jusqu’à quatre années supplémentaires sous conditions.
L’ARC confirme de son côté qu’un choix 45(2) permet d’éviter la disposition réputée immédiate et précise qu’aucune DPA ne peut être réclamée sur le bien pendant que ce choix est en vigueur.
Pour les revenus locatifs, Revenu Québec exige leur déclaration et distingue les dépenses courantes des dépenses en capital. L’ARC détaille notamment le traitement des intérêts, assurances, impôts fonciers, frais de gestion, réparations et entretien et confirme que la portion de capital d’un paiement hypothécaire n’est pas déductible.
Enfin, Revenu Québec confirme que la location de la totalité ou d’une partie d’une propriété entraîne des obligations de déclaration et, selon le logement, des obligations relatives au relevé 31.
Revenu Québec — Changement d’usage d’une propriété
Agence du revenu du Canada — Résidence principale et changement d’utilisation
ARC — Guide des revenus de location